Deprem Yaralarının Sarılması İçin Kaynak Önerileri-6

Bugüne kadar ki ilk 5 yazımızda mümkün olduğunca vatandaşa en az külfet getirecek olandan başlayarak deprem yaralarının sarılması için kaynak önerilerimizi sıralamış ve önerilerimizin dikkate alınması durumunda 400 milyar TL’nin üzerinde kaynak oluşturulabileceğini sizlerle paylaşmıştık. (Bakınız (https://www.fikiranalizi.com/deprem-yaralarinin-sarilmasi-icin-kaynak-onerileri-1 , https://www.fikiranalizi.com/deprem-yaralarinin-sarilmasi-icin-kaynak-onerileri-2 , https://www.fikiranalizi.com/deprem-yaralarinin-sarilmasi-icin-kaynak-onerileri-3 , https://www.fikiranalizi.com/deprem-yaralarinin-sarilmasi-icin-kaynak-onerileri-4 , https://www.fikiranalizi.com/deprem-yaralarinin-sarilmasi-icin-kaynak-onerileri-5 ).

Yapmış olduğumuz çalışmada hesaplamış olduğumuz bu kaynak tutarı en olumsuz senaryoya göre hesaplanmış olup, eğer ki olumlu senaryo durumu gerçekleşirse elde edilebilecek olan kaynak miktarı çok rahatlıkla 750-800 Milyar TL’nin üzerine çıkabilecektir. Bu da hem deprem yaralarının sarılmasına hem de ülke kalkınmasına muazzam katkı sağlayabilecek bir miktardır.

Ancak depremin yıkıcı etkisi 100 milyar doların üzerinde bir maliyet getirdiğinden, çok daha fazla kaynak ihtiyacı olduğu kesin. Bu nedenle biz vatandaşlarımıza en az dokunacak şekilde kaynak ihtiyacını karşılamaya yönelik yazılarımıza devam edeceğiz.

1.Birden Fazla Evi Olanların Artırımlı Oranlarda Emlak Vergisine Tabi Tutulması

Bugün büyükşehirlerde ev fiyatlarının ve kiralarının fahiş bir şekilde artmasında pandemi ve deprem nedeniyle yaşanan konut arz sıkıntısı yanında ev sahipliğinde dengesiz bir dağılımın da etkisi büyüktür. Özellikle büyükşehirlerde eskiden toprak sahibi olup da daha sonra şehrin büyümesi dolayısıyla arsa karşılığı daire yöntemi ile onlarca daire sahibi olan binlerce kişi yaşamaktadır. Öyle ki bazı kişilerin 3 bloklu ve 120 konutlu bir sitede 40, 50 hatta 60’a varan dairesi bulunmaktadır. Bu kişiler sadece toprak sahibi olmanın vermiş olduğu avantajla hiçbir emek sarf etmeden çok fazla daire ve dükkan sahibi olabilmektedirler. Bu sayede elde ettikleri binalardan aldıkları kira gelirleri ile çok büyük gelirler elde ederek çalışmaya gerek duymaksızın hayatlarını idame ettirebilmektedirler.

Emlak vergileri belediyelerin en önemli gelir kaynaklarından biri olmasına karşılık genellikle oy kaygısı nedeniyle bu vergilerin takibi pek yapılmamakta, bu nedenle tahakkuk/tahsilat oranı düşük kalmakta, sanki gönüllülük esasına tabi bir vergi gibi anlaşılmaktadır. Üstelik emlak vergisi niteliği itibariyle bir servet vergisi olmasına karşılık artan oranlı değil sabit oranlı (binde 1 büyükşehirlerde binde 2) olarak uygulanmaktadır. Oysaki daha düne kadar asgari ücretten bile artırımlı oranda vergi alan devletin servetlerde artırımlı oran yerine sabit oranlı vergi alması vergi adaletine uygun değildir.

Bu nedenle emlak vergisinin gerek tahakkuk/tahsilatının yükseltilmesi gerekse de uygulamasının yeniden ele alınarak bir düzenleme yapılması ihtiyacı bulunmaktadır. Bu kapsamda;

1.Oy kaygısıyla tahsilat oranında yaşanan düşüklüğün önlenmesi için bu verginin doğrudan Maliye Bakanlığı tarafından toplanması ve daha sonra belediyelere aktarılması bize göre bu verginin tahakkuk/tahsilat oranını yükselterek verimini artıracaktır.

2. Öte yandan birden fazla ev ve işyeri olan kişilerin oturdukları ev ve kullandıkları işyeri dışındaki dükkan ve işyerlerinin artırımlı oranda emlak vergisine tabi tutulması ve bu verginin genel bütçeye aktarılması durumunda özellikle büyükşehirlerde hatırı sayılır bir gelir elde edilebilecek ve deprem yaralarının sarılmasına katkıda bulunulabilecektir. Böyle bir uygulama yapılması dar gelirlilerden ziyade sermaye sahibi kişileri etkileyeceğinden toplum tarafından çok büyük bir tepki de görmeyecektir.

Bu nedenle yapılacak olan bir düzenleme ile emlak vergilerinin Maliye Bakanlığı tarafından toplanması, birden fazla ev ve işyeri olanların artırımlı olarak vergilendirilmesi ve artırımlı oranda alınan verginin belli bir paylaşım oranında genel bütçe ile yerel yönetimler arasında paylaştırılması bizce ülkemiz için gerekli bir uygulamadır. (örneğin artırımlı alınan verginin %50’si Merkezi bütçeye, %50’si de konutun bulunduğu il veya ilçedeki belediyelere verilebilir)  

Bu durum deprem yaralarının sarılması için ihtiyaç duyulan gelirin sermaye sahiplerinden toplanmasını sağlarken, aynı zamanda birden fazla konut sahibi olmayı maliyetli hale getireceği için konutların satılmasına, satışa sunulan konut arzının artmasına, fiyatların dolaylı da olsa düşmesine ve konut sahipliğinin tabana yayılmasına da katkı sağlayacaktır. İsterseniz bunu somut bir örnekle gösterelim. Örneğimizde bir vatandaşımızın arsa karşılığı konut anlaşması ile 50 daire sahibi olduğunu öngörelim. Büyükşehirde yaşayan bu vatandaşımız binde 2 oranında emlak vergisine tabidir. Her bir dairenin emlak vergisi matrahının 1 milyon TL olduğunu varsayalım. Normal şartlarda bu vatandaşın vermesi gereken vergi miktarı;

50*1.000.000=50.000.000

50.000.000*%0,2=100.000 TL’dir

Yani toplam 50 dairesi ve 50 milyon TL matrahı bulunan bir vatandaşın ödemesi gereken emlak vergisi yıllık 100.000 TL’dir. Eğer ki biz bu vergiyi artırımlı yaparsak elde edilecek vergi miktarı;

Daire sayısı	Vergi Değeri (Matrahı)	Toplam Matrah	Vergi Oranı	Ödenmesi Gereken Vergi
1. Daire	1.000.000	1.000.000	% 0,2	2.000
2. Daire	1.000.000	1.000.000	% 0,3	3.000
3. Daire	1.000.000	1.000.000	% 0,4	4.000
4. Daire	1.000.000	1.000.000	% 0,5	5.000
5. Daire	1.000.000	1.000.000	% 0,6	6.000
6. Daire	1.000.000	1.000.000	% 0,7	7.000
7. Daire	1.000.000	1.000.000	% 0,8	8.000
8. Daire	1.000.000	1.000.000	% 0,9	9.000
9. Daire	1.000.000	1.000.000	% 1	10.000
10. Daire	1.000.000	1.000.000	% 1,1	11.000
10. Evden Sonraki Diğer 40 Daire İçin	1.000.000	40.000.000	% 2	800.000
Toplam Daire Sayısı: 50	1.000.000	50.000.000		865.000

 

Görüleceği üzere, 10 eve kadar artırımlı, 10 evden sonra sabit olacak şekilde emlak vergisini belirlediğimizde, ödenmesi gereken vergi miktarı örneğimizde 8,5 kattan daha fazla artmaktadır. Diğer bir deyişle, önerdiğimiz sistem uygulanmadan önce sadece 100.000 TL emlak vergisi ödemesi gereken vatandaşın uygulamanın hayata geçirilmesinden sonra ödemesi gereken vergi 865.000 TL’ye çıkmaktadır. Bu durum yukarıda da belirttiğimiz gibi vergi gelirlerini artırırken, aynı zamanda birden fazla ev sahibi olmanın getireceği külfetten kurtulmak isteyen ev sahipleri tarafından evler satışa çıkarılacağı için ev fiyatlarının artışı üzerinde baskı oluşturacaktır.

Üstelik önermiş olduğumuz sistem emekliler gibi dar gelirli vatandaşlarımızı olumsuz yönde etkilemeyecektir. Çünkü emeklilerin sahip olduğu bir ev zaten vergiden istisnadır. Emekli ve dar gelirli vatandaşlarımızın sahip oldukları ikinci ev ise vergilemede birinci ev olarak (yani mevcut % 0,2 oran üzerinden) vergilendirileceğinden onlar için ek bir külfet gelmeyecektir.

Esasen örneğimizde oldukça mütevazi oranlar seçilmiştir. Konut sahibi olmayı tabana yaymak isteyen siyasi idare bundan çok daha yüksek oranlar belirleyerek birden fazla ev sahibi olmayı vatandaşlar için külfet olarak algılanmasını sağlayabilir. Bu sayede vatandaşlarımız alternatif yatırım araçlarına yönelebilir ve bu durum ülkemiz sermaye piyasalarının gelişmesine de katkıda bulunabilir. Ayrıca, yapılacak olan bu düzenleme ile belediye ve genel bütçe gelirlerinde hatırı sayılır bir artış sağlanacaktır. Esasen gelişmiş olan bazı ülkelerde uygulanmakta olan bu sistemin ülkemizde de uygulanması ülkemizin sosyal ve ekonomik gelişmesine ve ev sahipliğinin tabana yayılmasına katkı sağlayacağını düşünmekteyiz.

Bunun yanında, bazılarının aklına bir kimsenin birden fazla ilde evinin ve/veya işyerinin bulunması durumunda vergilendirmenin nasıl yapılacağı sorusu gelebilir. Örneğin bir kimsenin hem Ankara'da hem de Yozgat'ta evinin olması halinde vergilendirme nasıl olacaktır?

Bizim burada tavsiyemiz merkezi nüfus sistemine göre ikametgâhının bulunduğu evi, birinci ev olarak kabul edip mevcut emlak vergisi oranından vergilendirilmesi, ikametgahının bulunduğu yer dışında bulunan evlerinin ise ikinci ev kabul edilerek artırımlı orandan vergilendirilmesidir. Tabiki bu evler hangi il sınırları içinde yer alıyorsa o ile ait emlak vergisi oranının artırımlı olarak uygulanması ile vergilendirilmesinin sağlanması hakkaniyete uygun bir uygulama olacaktır. Bir kişinin ikametgâhının bulunduğu yer dışında sahip olduğu birden fazla işyerleri de aynı şeklide artırımlı oranda vergiye tabi tutulabilir.

Ancak önermiş olduğumuz bu sistemin iyi işlemesi için tapu idaresine ait olan bilişim sisteminin geliştirilmesi gerekmektedir. Esasen merkezi nüfus sisteminin kurulması ile vatandaşlık kimlik numarasına bağlı olarak kimin nerede oturduğu bugün itibariyle bilinmektedir. Aynı şekilde, vatandaşlık kimlik numarasına bağlı olarak bireylerin, evli olduğu eşlerinin ve 18 yaşından küçük olan çocuklarına ait Türkiye'nin her tarafında bulunan evlerinin sistemde tam olarak görülmesini sağlayacak bir bilişim sisteminin Maliye Bakanlığına entegre edilmesi ile sistem çok rahat bir şekilde kontrol edilebilecektir. 

Bu sayede Maliye Bakanlığı vergileri etkin ve verimli bir şekilde toplayarak yerel yönetimlere paylaştırabilir. Bu sistemin kurulması hem vergi adaletinin sağlanması, hem yerel yönetimlerin vergi gelirlerinin artırılması hem de deprem yaralarının sarılması hususunda merkezi bütçeye katkı sağlayabilir. Ayrıca bu durum iki ve daha fazla ev sahibi olanların ev sahibi olma maliyetini artıracağından bu evlerin satılmasına ve ev sahipliği ile sermayenin tabana yayılmasına katkı sağlayacaktır.

2.Kamu Konutlarına İlişkin Düzenleme Yapılması

Bütçe kanunundaki verilere göre ülkemizde yaklaşık 250 bin kamu konutu bulunmaktadır. Geçen dönemde kamu konutlarının satılmasına ilişkin yapılan düzenlemelerde çok ciddi hatalar yapıldığından maalesef ne istenilen kadar kamu konutu satılabilmiş ne de istenilen ölçüde gelir elde edilebilmiştir. Oturanlara öncelik tanınması, hakim-savcı lojmanlarının istisna tutulması, vadeli satışlarda krizlerin öngörülemeyip?! yıllık artış oranının %12’yi geçmemesi gibi düzenlemeler bu satışlardan istenilen gelirin elde edilmesini engellediği gibi, kamu kurumlarının ellerinde bulunan konut ve sosyal tesislerin satışına ilişkin dirençleri de 1990’lı yıllardan beri konuşulan bu hususun bir türlü istenilen ölçüde çözüme ulaşamamasına neden olmuştur.

Kamu konutlarından her ne kadar kira geliri elde ediliyor gözükse de esasen devlete külfet ve/veya sosyal faydası hariç hiçbir maddi gelir sağlamamaktadır. Kira bedellerinin rayiç bedelin oldukça altında olması nedeniyle bütçeye sadece sembolik bir gelir sağlamakta, neredeyse her 10 yılda bir yapılan tadilatlarla bu konutlardan elde edilen gelirden daha fazlası harcanmaktadır.

Oysa yapılması gereken oldukça basittir. Güvenlik için öngörülenler ile az gelişmiş bölgelerde yer alan lojmanlar hariç kamu lojmanlarının satışı yapılarak ciddi kaynak oluşturulabilir. Bunun için günümüz itibariyle Hazine ve Maliye Bakanlığının kamunun elinde bulunan tüm konut ve sosyal tesislerin envanterini il, ilçe, bölge ve kurum bazında ortaya çıkarması ve rayiç fiyatlarla bedelinin tespit edilip, güncel fiyatlarla satılması sağlanmalıdır. Bugün ortalama bir binanın fiyatı 1 Milyon TL’nin üzerindedir. Yaklaşık %10’u bile rayiç fiyattan satılsa yaklaşık 25 Milyar TL bir gelir elde edilebilir.

Kamu Konutu Sayısı	Ortalama Değeri	%10’nun Satılması Durumunda Satılacak Konut Miktarı	%10’nun Satılması Durumunda Elde Edilecek Gelir Miktarı
250.000	1 Milyon TL	25.000	25 Milyar TL

Bunun yapılmaması durumunda en azından kamu lojmanlarının kira bedelleri makul seviyeye çıkarılabilir. Kamu konutlarının 2023 yılı aylık kira bedelleri kerpiç, ahşap, ve benzeri konutlarda metrekaresi 4,53 lira, kalorifersiz konutlarda metrekaresi 7,08 lira, kaloriferli konutlarda metrekaresi 9,29 lira olarak belirlenmiştir. Ancak 294 sayılı Tebliğ ile bu değerlerden de en az %30 indirim yapılmıştır. 100 metrekare kaloriferli bir lojmanda oturan bir çalışan yaklaşık 650 TL kira bedeli vermektedir ki böyle bir kira bedeli ne büyükşehirlerde ne diğer şehirlerde ne de ilçelerde kalmamıştır. 250.000 kamu konutunun olduğu göz önüne alındığında kamu kira bedellerinin koloriferli bir konut için metrekare başına 20 TL’ye çıkarılması durumunda yıllık en az 3 milyar TL ek kaynak oluşturulabilecektir. Bu tutar mevcut memur zamları dolayısıyla tepki çekmeyeceği gibi en az 3.000 deprem konutu inşa edilerek 15.000 depremzede kardeşimiz bir an önce kalıcı konutlara yerleştirilmesine katkı sağlayabilir.

Allah’a emanet olunuz.

Ömer DEMİRDAŞ